<원인 분석 보고서>
이재명 정부 부동산 지옥
#국무회의 다녀옴


직접 현장에서 발로 뛰며
데이터로 설명하는 일타강의


#00:36
주택 거래 전수 실시간 모니터링
공신력있는 기관들의 통계자료 분석
토지거래허가대장 4만4천건 한건 한건 대조
현장의 공인중개사 660분께 직접 여쭤보고 소통

#01:45
1교시 성적표


#02:34
트리플 강세 (매매·전세·월세가 동시에 오르는 부동산 시장에서의 이례적 현상)

이재명 정부 출범 후 1년
서울 아파트 매매·전세·월세 상승률
매매: 13.1%, 전세: 6.3%, 월세 7.4%

- 전세 -
11년 만에 역대 최대 상승률
- 월세 -
통계 만든 이래 가장 많이 상승


*출처: KB부동산 월간주택통계, 중앙일보 기사92026.6.9.)
단위: %, 취임직전월대비1년 누적, 월간 아파트 매매가격 지수
취임후 1년 서울아파트 통계
KB부동산 월간 매매누적상승률

2003.1월~2004.1월 노무현 정부 +11.68%
2008.1월~2009.1월 이명박 정부 +1.78%
2013.1월~2014.1월 박근혜 정부 -1.44%
2017.4월~2018.4월 문재인 정부 +9.41%
2022.4월~2023.4월 윤석열 정부 -8.58%
2025.5월~2026.5월 이재명 정부 +14.73%


#02:50

2018 문재인 정부
취임 2017.05
대출규제 2017.06
임대주택 공급 2017.08
투기과열지구, 재초환 2018.01
다주택자 양도세 중과 2018.04
지방선거 2018.06
보유세 인상 2018.09

2026 이재명 정부
취임 2025.06
대출규제 2025.06
임대주택 공급 2025.09
투기과열지구, 이주비 규제 2025.10
다주택자 양도세 중과 2026.05
지방선거 2026.06
보유세 인상(예상) 2026.09

※ 마지막 항목은 2018년 흐름과 유사하다는 가정에 따른 예상


#03:40
'25.6.27 수요억제 - 주담대 한도 6억원 제한, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
'25.9.7. 수요억제 - 임대사업자 대출LTV 0%, 공급확대 - 주택공급확대방안(서울5년내 33.4만호)
'25.10.15 수요억제 - 서울전역 토허구역·규제지역 지정, 주담대 대출한도 2/4/6억 제한
'26.1.29 공급확대 - 도심주택공급방안(서울 3.2만호) * 9.7대책 구체화
'26.5.9 수요억제 - 다주택자 양도세 중과 유예 종료
'26.5.26 공급확대 - 비아파트 활성화 대책
'26.7(예정) 수요억제 - 세제 강화(다주택자·비거주1주택자·임대사업자 등), 전세대출 규제(DSR강화 등)

수요억제책 부작용
- 주담대 제한(6.27대책) : 주택 매수자금 부족 임차수요로 잔류
- 토허구역 지정(10.15대책): 실거주 의무 강화로 전월세 매물 감소
- 다주택자 규제('26.1~5월): 전월세 매물 급감 가격 상승 심화
- 보유세 인상 예고('26.7월(예정)): 집주인 세부담 월세 전이 우려

공급확대책 한계
- 공공위주의 지원(9.7대책): 서울은 민간정비 비중 높아(92%), 실효성 한계
- 기추진 정체구역 다수(1.29대책) 서울 3.2만호 중 과거 발표 사업이 2.8만호
- 비아파트 건설지원(5.26대책): 비 아파트 주 공급처인 민간임대 사업자는 규제 강화


#04:38
주택공급확대 방안 9.7대책
92%
서울 주택공급의 92%는 민간 정비사업. 그런데 9.7대책은 공공 위주 지원 중심
- 최근 3년간 준공기준 92% 민간 정비사업, 8% 기타

도심 주택공급 방안 1.29대책
3.2만호 그 중 2.8만호 과거에 이미 발표됐던 사업
발표 공급 물량 3.2만호, 기존 발표 사업 2.8만호, 신규 0.4만호
약 87.5%가 기존 발표분

비아파트 활성화 방안 5.29 대책
비아파트 확대
정작 주 공급처인 민간임대사업자는 규제로 묶음
비아파트를 늘리겠다면서 공급 핵심 주체는 규제


#06:10
2교시 도미노 해부

#08:10
서울 아파트 전세 매물 추이
2025.6 6.27대책 2만 4,855건
2025.10 1.15 대책 이후 2만 4,369건
2026.2 2월 다주택자 실거주 유예 1만 8,605건. 한 번에 23.7% 감소
2026.5 5월 말 1만7,185건
※ 출처: 아실


#08:38
실거주 의무 강화
1단계: 전세 낀 집(세입자 거주 중) 매도하려는 집. 전세 세입자 거주 중
매도인-매수인 거래 성사 어려워짐
서울 전역 실거주 의무 강화
2단계: 세입자가 살던 전셋집도 함께 사라짐


#09:42
전세 매물 현황
2025.6.27 6.27대책 약 2.5만건
2025.10.15 10.15 대책 이후 약 2.4만건
2026.5.9. 5.9 다주택자중과유예 종료
2026.6.초 5.9이후 전세 매물 다시 증가(2.0만)
* 다주택자 중과유예 종료로 매도 유인이 줄면서 일부 매물이 다시 임차시장으로 환원


#10:05
등록민간임대사업자
등록 민간임대, 서민을 위한 저렴한 임대주택

일반 전세 평균 4억 9천
등록 민간임대 2억 6천(약 47% 더 저렴)
※ 출처: 민간임대협회 조사


#10:29
등록민간임대 의무만료 물량 추이('25~'30)
2025년 3.4만호
2026년 7.3만호
2027년 4.2만호
2028년 3.9만호
2029년 0.8만호
2030년 3.4만호
* 연도별 만료물량임
※ 출처: 렌트홈


#11:17
25~26년 서울 전월세 거래비중
25년 1월 아파트 전세 56.2%, 월세 43.8%
25.6.26대책, 25.10.15대책이후 25년 12월 아파트 전세,월세 50.5%
26년 6월 아파트 전세 53.3%, 월세 46.7%
'26년 6월 월세비중 전세 추월


#11:42
금리는 그대로, 정책이 문제!
2021~2022년 월세비중 11%p 상승, 금리변화 0.5% → 3.25% 금리 급등하던 시기
2025~2026년 월세비중 5.4%p 상승, 금리변화 2.5% 유지! 금리 유지!

#12:43
소형 연립, 다세대의 가격 상승률
40㎡ 이하: 106.4
40㎡ 초과~ 60㎡이하: 104.1
60㎡초과~85㎡이하: 103.3
85㎡초과: 102.8


#13:19
올해 이주예정 사업장 이주비 조달 현황
시공사 보증확정(18곳), 시공사 협의 중(9곳), 시공사 보증거부(5곳), 자체조달(3곳)
→ 14곳 자금 조달 불확실
('26.6월 기준)
※ 출처: 서울시 내부 자료


#14:21
규제적용 구역 변화(10.15 전/후)
기존 규제지역 강남3구+용산구 42곳
→ 10.15 이후 규제지역 서울 전역 159곳
151건 피해 확인

서울 아파트 정비사업 신규 입주 물량
올해 총 2만 7천호(정비사업 1.7만호, 기타 1.0만 호로 60% 이상 차지)
내년 8천호로 반토막!


#15:18
3교시 진단 검증


#16:02
토허신청건 내 세입자 매수 비중(단위: 건수)
토허신청 전체 4.4만
세입자가 거주주택 매수 1,266
세입자가 거주중인 주택 매수한 경우 전체의 약 2.9% 수준

※ 비중 = 세입자가 거주 중인 주택 매수 건수 ÷ 토허신청 전체 건수 × 100


#17:08
서울시 전역 공인중개사 모니터링단
660명 중 517명이 답변
전세수요가 늘었고 78.3%
매물은 부족하다 68.9%
(조사기간: 26.06.05~26.06.12)


#17:37
아파트 전세 신규거래량 및 전세대출 금리 추이
아파트 전세 신규 거래량 '26.1월 4.06%
전세대출금리 '26.4월 3.97%
* 금리가 미세하지만 조금 떨어지는데 전세거래량은 급감
※ 자료: (전세 신규거래량) 국토교통부 실거래가 공개시스템, (전세대출금리) 한국은행 전세대출금리(ECOS). 26.06. 기준


#18:22
4교시 청구서


1. 청년
청년이 빚지는 이유 1위 = 주거비
2. 신혼부부
고덕아르테운 신혼부부 행복주택 경쟁률 = 1,253:1
3. 40·50세대
이사 갈 곳이 없어 서울을 떠나는 허리세대
4. 1주택자
직장때문에 자기 집을 전세주고 사는 1주택자
5. 임대사업자
8년 동안 시세의 절반으로 임대를 해왔는데... 양도세 폭탄 위기
6. 과세표준
집값은 올랐는데 16년째 그대로인 과세표준 때문에 최고세율 적용 위기


#20:07
#1. 청년
관악구 신림동 실거래 사례
2025년 6월 13.4㎡ 월세 40만원 보증금 1천만원
2026년 5월 12.1㎡ 월세 80만원 보증금 1천만원

#2.신혼부부
신혼부부 SH 행복주택 청약
평균경쟁률 30:1 → 2026년 1차 49:1
고덕아르테온 신혼부부 행복주택
경쟁률 1,253:1

#3. 40·50세대
대단지 아파트 850곳 전수조사 결과
859개 단지 중 404개((47.4%) 전세 매물 2건 이하

서울을 떠난 4050세대 6.8만명
서울 → 고양시 덕양구 4천명, 광명시 4.5천명, 의정부시 3.6천명, 남양주시 5.2천명, 하남시 3.7천명

4050세대 전출인구(5개 시구)
2022 - 21,333명, 2023 - 20,684명, 2024 - 20,625명, 2025 - 21,041명(+2%)


#4. 등록임대사업자
광진구 A아파트 실제사례
과거(민간임대사업자 기간) 주변 전세 시세 약 7억5천, 기존 전세 2억 9천(부담 적은 전세 가격)
작년 10월 민간임대사업자 만료
현재(만료 이후) 주변 전세 시세 약 7억 5천, 새 전세 7억 5천(약 2.5배 상승)


세입자는 급격한 주거부담
서울시 평균 아파트 매매가 15억원
아파트 매매가격 15억원 - 전세보증금 7.5억원(전세가율 50%) = 추가 필요금액 7.5억원(매입을 위해 추가로 필요한 금액)
주요 대출 규제 - LTV 최대 40% 제한, 최대 6억 한도
추가 자금 마련, 사실상 불가능



#23:35
자치구마다 다른 재산세 부담
공시가격이 작년보다 10% 오른 경우, 재산세는?
강남구 - 6.7% ↑
도봉구 - 25.7% ↑

동대문구 전용 84㎡ 아파트 재산세 부과 상황
공시가격: 작년 6억 ↓, 올해 7억으로 상승
재산세는 최고세율 적용

서울 공동주택의 14.9%가 종부세 대상
2009년 공동주택 193만 호 中 5.8만호(2.99%)
2026년 공동주택 275만 호 中 39.1만호(14.9%)


1주택자의 종부세 부담 변화
서울1주택자 2025년 12만명(1,480억) → 2026년 15만명(2,646억)
한강벨트 3.3만명(340억) → 5.7만명(589억)