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오세훈 시장, '재개발 규제완화' 창신·숭인 방문…21개 후보지 연내 신통기획안 수립

작성일2022-03-21 조회1214
창신동 민간재개발 후보지 현장방문 (4)

창신·숭인지역 등 주택공급 확대를 위한 오세훈 시장의 ‘6대 재개발 규제완화책’이 처음으로 적용되는 민간 재개발 후보지 21곳이 ‘신속통합기획’을 통한 속도감 있는 재개발 추진 절차를 밟고 있다.

 

작년 9월 실시한 민간 재개발 후보지 공모에는 총 102곳이 접수했으며, 자치구 추천과 선정위원회를 거쳐 최종 21곳이 선정됐다.

 

현재 각 자치구에서 정비계획 수립을 준비 중으로, 연내 신속통합기획안을 수립하고 내년 상반기부터 정비구역 지정 절차를 순차적으로 시작한다. 21곳에서 재개발 사업이 완료되면 약 2만5천호가 새롭게 공급될 것으로 전망된다.

 

오세훈 시장은 21일(월) 14시20분 민간 재개발 후보지 중 하나이자 서울의 대표적인 노후 저층 주거지인 ‘창신·숭인지역’을 방문해 추진상황을 점검했다. 오 시장은 이 자리에서 실질적이고 물리적인 주거환경 개선이 이뤄질 수 있도록 ‘신속통합기획’을 통해 적극 지원하겠다고 밝혔다.

 

‘신속통합기획’은 민간 주도 개발에 공공이 서포터가 돼 정비계획 수립 초기단계부터 각종 계획과 절차를 지원하는 제도로, 통상 5년 이상 걸리는 구역지정 기간을 2년으로 대폭 단축할 수 있다. 오세훈 시장 취임 후 본격 도입됐다.

 

시는 구역지정 이전절차 간소화를 위해 도시계획위원회에 전담 위원회(신속통합기획 특별분과(수권) 위원회)를 신설했다. 구역지정 이후에도 통합심의(건축·교통·환경 등)로 사업 기간을 단축할 수 있도록 국토부에 건의하여, 현재 국토부에서 연내 관계법령 개정을 목표로 적극 검토 중에 있다.

 

창신·숭인지역은 2010년 재정비촉진사업이 추진됐지만 2013년 구역이 해제되는 부침을 겪었다. 이후 2014년 지역활성화 및 노후주거지 환경개선을 목적으로 도시재생 선도지역으로 지정됐다. 도시재생 마중물 사업은 2019년 모두 완료됐고, 현재는 일부 연계사업만 남겨둔 상태다.

 

창신·숭인 도시재생사업은 2019년 마중물사업(봉제역사관, 백남준기념관 등 앵커시설, 안전안심 골목길 조성사업 등) 완료 후 현재는 연계사업* 일부를 제외한 대부분 사업이 완료된 상태이다.

*연계사업 : 노후하수관 정비 등 총 13개 사업 중 11개 사업 완료

 

도시재생은 쇠퇴한 지역에 활력을 불어넣고 지역경제를 활성화시키는 성과도 있었지만, 창신·숭인 같은 노후 저층주거지의 경우 주택공급과 기반시설 등 물리적 환경개선이 미흡하다는 명확한 한계가 존재했다. 이로 인한 시민들의 불만도 누적된 상황이었다. 또한, 공공사업으로만 사업이 추진돼 민간참여가 저조했고 이로 인해 재생의 파급효과가 한정됐던 점도 문제로 지적됐다.

 

이런 문제를 해소하기 위해 서울시는 오세훈 시장 취임 이후 그동안 ‘보존’에 치우쳐있던 도시재생을 개발과 정비를 포함하는 방향으로 대전환하는 「2세대 도시재생」을 본격화했다. 창신·숭인은 오세훈표 규제완화와 2세대 도시재생을 통해 주택공급을 확대하는 중요한 지표가 될 것으로 기대를 모으는 지역이다.

 

또한, 시는 지난 10년 간 인위적으로 억제됐던 재개발사업의 활성화를 통해 슬럼화되고 있는 노후 저층주거지의 물리적인 개선은 물론, 주택공급 활성화를 도모하고 있다. 누구나 새 집과 쾌적한 주거환경에서 살고 싶은 욕구가 있지만, 가용부지가 적은 서울은 정비사업을 통한 주택공급 없이는 신규 주택공급에 한계가 있다는 판단에 따른 것이다.

 

특히, 2015년 이후 구역지정이 0건일 정도로 꽉 막혔던 ‘재개발’의 경우 오세훈 시장 취임 이후 서울시 차원에서 가능한 모든 규제완화책을 폈다.

 

취임 한 달 만인 작년 5월 신속통합기획 전면 도입, 주거정비지수제 폐지 등을 골자로 하는 ‘6대 재개발 규제완화책’을 발표하고, 9~10월엔 관련 제도개선을 마무리지었다. 이후 작년 말에는 민간재개발 후보지 공모를 통해 재생지역 4곳, 해제지역 3곳을 포함한 신규 후보지 21곳을 선정했다.

 

‘6대 재개발 규제완화책’은 ①주거정비지수제 폐지 통한 구역지정 기준 완화 ②신속통합기획 도입 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④해제구역 중 노후지역 신규지정 ⑤2종7층 일반주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선 ⑥매년 재개발 후보지 공모 통한 신규구역 발굴이다.

 

시는 작년 9월 ‘정비 기본계획’ 변경을 통해 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 도입, 주민동의율 개선을 완료했다. 10월엔 ‘지구단위계획 수립기준’ 변경을 통해 2종7층 규제완화를 마무리했다.

 

선정된 후보지 중에서는 오세훈표 규제완화의 수혜를 본 지역들이 다수 포함됐다. 창신·숭인지역과 같이 낙후된 주거 여건에도 그동안 각종 규제로 개발이 막혔던 지역들도 앞으로는 주거환경이 크게 개선될 것으로 기대된다.

 

(재생지역) ‘창신·숭인지역’은 재생지역으로 재개발사업을 추진할 수 없었으나, 재개발사업 대상을 재생사업까지 확대하여 선정

 

(재생지역, 주거정비지수제 폐지, 27층 규제완화) ‘상도14구역’은 재생지역이면서 기존 주거정비지수제 필수요건이었던 노후도 연면적(60% 이상) 기준을 충족하지 못해 재개발이 불가했던 지역이었으나, 재개발사업 대상 확대, 주거정비지수제 폐지 등 규제완화 통해 공모에 참여할 수 있었고, 결국 후보지로 선정. 또한, 해당 지역은 전체가 2종7층지역으로 2종7층 규제완화 수혜지역

 

(27층 규제완화) ‘마천동 93-5 일대(마천5구역)’도 구역의 77%가 2종7층지역으로 상도동 244 일대(상도14구역)와 마찬가지로 2종7층 규제완화 수혜지역

 

(주거정비지수제 폐지) 이외 ‘당산동6가 104 일대’도 기존 주거정비지수제에서는 노후도 연면적(60% 이상) 기준 미충족으로 재개발사업이 불가했던 곳이었으나, 주거정비지수제 폐지로 재개발 추진 가능

 

현재 서울시내에는 민간 재개발 후보지 21곳을 포함해 총 33곳에서 ‘신속통합기획’을 통한 재개발이 추진 중이다. 이들 구역의 사업이 완료될 경우 공급 가능한 물량은 약 4만3천 호로 예상된다.

 

서울시는 재개발 공모를 통한 후보지 발굴, 신속통합기획 적용, 불필요한 도시규제 개선 및 주민소통 강화 등 재개발 활성화를 위한 모든 역량을 집중해 2025년까지 13만호(구역지정 기준)를 공급한다는 계획이다.

 

한편, 서울시는 그동안 일률적·정량적으로 적용했던 35층 높이제한, 한강변 15층 높이제한 삭제 등을 담은 「2040 서울도시기본계획」(안)을 이달 초 발표했다. 시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 「국토계획법」에 따른 법정계획으로, 지역 여건을 고려한 합리적인 정비계획 수립이 가능해질 것으로 기대된다.

 

(35층 높이기준 폐지) 보다 유연하고 창의적인 건축이 가능한 스카이라인 가이드라인으로 전환. 동일한 밀도(연면적·용적률) 하에서 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치 가능

 

(한강변 15층 높이기준 폐지) 한강변에서 강 건너를 바라볼 때 지금같이 칼로 자른 듯한 천편일률적인 스카이라인이 아닌, 다채로운 스카이라인 창출 가능

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